2020上海楼市:土拍战激烈 新房遭疯抢

原标题:2020上海楼市:土拍战激烈,新房遭疯抢

来源:国际金融报

编者按:

2020年之于上海楼市注定是值得记录的一年。

年初,受疫情影响,上海新房市场断供长达两月之久,直到3月底绿地海珀外滩项目入市方才打响2020年新盘第一枪。

经历了风雨飘雨的一季度,二季度上海楼市开始回暖,并持续火热。土拍市场亮点满满,出让金额逼近3000亿元,时隔三年重返全国首位;新房市场,供应与需求端齐涨,即便受疫情影响停摆两月,整体推盘量与认筹情况仍超越往年。

一切过往,皆为序章,新一年的楼市大幕即将拉开。

楼市热得有些意外

伴随着年末汹涌依旧的抢房潮,2020年上海楼市落下了帷幕。

每一个身处其中的人都切实感受到了申城楼市这一年的变化,它的炙热与魔幻、疯狂与高潮。

重夺土拍冠军

2020年12月18日,随着松江、普陀两宗地块的成功出让,激战近一年的上海土拍市场正式落下帷幕。

2020年上海土地市场堪称近年来最火热的一年。年初香港置地斥资311亿元拿下徐汇区黄浦江南延伸段,不仅吹响了2020年上海土拍进击的号角,也一举刷新内地土地总价纪录。此后,供地节奏陆续加快,“招挂复合”规则调整、自持比例取消等土拍规则的调整,更是点燃了沉寂多年的上海市场,众多房企奔赴而来参与其中,土地市场明显转热,高溢价率重现江湖。

与此同时,上海明确“加快经营性用地出让节奏,夯实土地供应计划,适当增加年度土地供应量”,多幅市区优质宅地的出让,更是引来大批房企围猎,土拍市场百花齐放、高潮迭起。

据统计,92宗涉宅地块被66家房企分获,平均溢价率11.86%,其中底价成交地块共41幅;65幅纯住宅用地的平均溢价率达到14.4%,仅有22幅底价成交。

开仓放粮的效果显而易见。

据上海土地市场公开信息不完全统计,截至12月18日,2020年上海成功通过招拍挂转让345宗地块,土地成交金额2889.64亿元,重返出让金首位。过往三年里,这一指标分别由北京和杭州拔得头筹。

新房供应放量

相较于过往两年的平稳,这一年的热度从土拍延伸至新房、二手房。

《国际金融报》记者统计发现,2020年上海地区公开摇号的新盘数量上涨明显。东方公证处显示,2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号并公布开盘结果,相较于2019年的154个,同比上涨20.78%。对应到房源数上看,186个摇号新盘带动了48542套房源入市,较2019年的42356套上涨14.6%。

推盘节奏上,相较2019年的平缓走势,2020年上海地区新盘入市节奏波动较大,且单月房源数量悬殊明显。

2020年的推盘高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月,单月摇号新盘数量均超过20个,对应的入市房源数分别为7140套、7098套、4925套、5624套、11430套;而在2019年仅12月摇号新盘数量超过20个,且单月入市房源数最高者也未达7000套。

2020年度推盘节奏放缓的1月、2月、3月、11月,入市新盘数均是个位数,且受疫情影响,年初甚至出现单月0盘0房源和1盘203套房源的冷清现象,而2019年即便是入市低潮的2月、11月,推盘量也达到了5盘946套房源和8盘2068套房源。

然而,即便受疫情影响,上海楼市年度出现2个多月的空档期,但凭借随后市场强劲的爆发,整体推盘量依然强势反超2019年。

认筹创3年新高

相较于供应端,认筹端的持续高涨更能凸显本年上海楼市的热度。

整体来看,2020年开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源,最终收获了80371组有效认筹,年度平均认筹率达165.57%,创下3年来新高。

2019年入市的154个新盘共42356套房源,最终收获了24908组有效认筹,年度平均认筹率达58.81%。这也意味着,2020年新房市场年度平均认筹率近乎为去年的3倍,二者差距高达106.76个百分点。即便是与2018年88.94%的年度认筹率相比,依然高出76.63个百分点。

从月度认筹纪录来看,除2020年2月份受疫情影响无新盘供应外,其余11个月的月平均认筹率均超过2019年同期数据。

2020年月均认筹率呈上扬趋势,上半年受疫情影响波动较大,下半年虽震荡上行但依然保持在150%以上高位。7-11月,月度平均认筹率分别为153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%,并在12月突破200%达到顶峰的261.57%,不仅力压2019年市场表现,也远超2018年最高点的134.15%,不断刷新过往纪录。

从单个项目看,2019年上海入市项目收获认筹率最高的是福晟钱隆广场的647.06%,这一认筹率如果放到2020年只能勉强跻进前十的门槛。

2020年认筹率超过1000%的项目就有2个,分别为汇成南街里(1268.78%)和尚峰名邸(1268.78%);位于600%-1000%档的有8个,依次为尚海郦景·馨澜、中海汇德里、虹庐湾、仁恒静安世纪二期、中海汇德里、前滩三湘印象、绿地海珀外滩和格力浦江海德。

由于市场热度太高,2020年上海“千人摇”项目高达27个,值得注意的是,当前市场的火爆也让开发商在筛选客户时更为严格、强势,多数楼盘不仅被设置了较高的验资门槛,融创徐汇滨江壹号等大热的项目更是只接受全款支付,这无形中已经“劝退”不少意向客户,如果参与门槛降低,摇号认筹的队伍将进一步扩大。

即便如此,2020年依然出现了蟠龙天地与汇成南街里2个3000人参与摇号的项目,而2019年上海仅有高尚领域1个“千人摇”项目,收获1181组客户认筹。

从销售金额来看,2020年,上海出现百亿级神盘,超过去年商品住宅销售榜冠军静安府的96.83亿元。

克而瑞数据显示,2020年1-11月,上海楼盘销售金额排名第一的是瑞虹新城天悦郡庭项目,成交金额达102.31亿元,超出第二名申能凯利海华府约23亿元。

如无意外,瑞虹新城天悦郡庭将成为2020年度的销冠。

细数土拍市场“六宗最”

1

楼板价最高

多幅市区优质宅地的出让让土拍接连迎来高潮。

上海全年单价最高地块为杨浦区江浦社区R-09地块(大桥街道115街坊)夺得。该地块位于杨浦区内环内,地理位置优越,吸引了金融街+招商蛇口、龙光、九龙仓、金隅、仁恒+华发7大房企5路人马参与竞价,鏖战95轮后,金隅以总价69.2亿元竞得,成交楼面价85763.6元/平方米,溢价率38.33%,创下近阶段内环土地价格新高,市场预期其未来市场售价至少在11万元以上。

单价仅次于杨浦内环地块的是三个月里经历了遇冷与热战的虹口北外滩158街坊。围标事件后,北外滩纯住宅地块第二次出让,与第一次出让时3家房企仅有一家举牌,另外两家放弃参与竞价不同,这幅北外滩“钻石级”地块再次出让吸引了绿城、招商蛇口、华发、融创、融信、保利以及龙光7家厮杀,竞价环节高潮迭起,历时2个半小时,187轮激战后,招商蛇口终以44.04亿元拿下该地块,溢价28.4%,成交楼板价约为8.11万元/平方米。期间,招商最大的对手龙光欲取该地块破冰上海市场,其一路加价到底,187轮竞价中举牌63次。折戟后6天,龙光终以总价23.82亿元竞得杨浦区定海社区D5-1地块,楼面价65441元/平方米,溢价率19%,拿下其进入上海的首个项目。

时隔四年,融信再度杀回中兴社区,这次虽然没有制造地王,但也创下了年度上海市场楼板价第三。12月4日,融信联手招商、保利以52.129亿元拿下了静安区中兴社区C070202单元268-01地块,楼板价约为7.2万元/平方米。因该与融信的地王项目中兴路一号位置相近,也被业内人士戏称为“中兴路二号”。7.2万元/平方米的楼面价在业内人事看来,后续运营压力较小,有稳定的获利空间。

2

总价最高

年度总价最高的地块当仁不让为徐汇区黄浦江南延伸段的28个地块。该地块为涉宅混合用地,虽然最终溢价率仅为0.1%,综合楼板价约为28564元/平方米,但核心区位加之28个地块打包出让形成的巨无霸体量,让香港置地为其豪掷310.5亿元。

这一价格,超过了2014年中民投斥资248.5亿元拿下的董家渡地块,也超过了2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块,成功刷新内地土地总价纪录。

紧随其后的是金隅69.2亿元摘得的杨浦江浦社区地块,华发斥资64.35亿元拿下的闵行颛桥地块位列总价第三。

值得注意的是,年底上海又放出一幅重磅地块,该地块位于黄浦区豫园社区,起拍价176亿元,或将成为上海地块总价TOP 4,但这幅超级地块的最终归属要等到2021年1月揭晓。

3

斩获地块最多

全年92宗涉宅地块被66家房企分获,平均一家1.3块地,但也有房企囊括了多个地块,成为2020年上海市场的大赢家。

上半年拿下5个地块的大名城下半年继续补仓,全年以6幅地位居地块榜第一,总成交金额约为53.72亿元。具体来看,其中4幅位于浦东临港片区,另外2幅分别位于松江和青浦。大名城的顺利补仓也得益于2020年临港启动“大批发”,全年出让152幅地块,其中住宅43幅。

大名城的积极补仓除了对上海市场的看好,更重要的原因在于其当前位于上海的土储已几乎耗尽,其营收重要贡献城市上海的余粮已不多,如不及时补仓或将被动退出。

和大名城一样在上海公开市场表现积极的还有金地。12月18日抢下松江区中山街道新城主城C单元C08-04号(国际生态商务区25号)地块后,金地2020年在上海的新增地块达到了5宗,其中涉宅用地4幅,耗资156.29亿元。

4幅宅地中,2块位于嘉定,青浦和松江各1块。从竞拍情况来看,金地决心较大,溢价率均不低。6月11日,金地先以29.02亿元拿下青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块,成交楼板价3.61万元/平方米,溢价率22.04%。5天后,其转战嘉定区,以约24.73亿元摘得嘉定新城(马陆镇)戬浜社区16-06地块,成交楼板价约2.25万元/平方米,溢价率约27.9%。3天后,同样是嘉定,这一次的总价为40.24亿元,溢价率35.48%。年底的松江新城纯宅地竞拍,金地凭借62.3亿元胜出,溢价率15.4%。

为何金地要“不惜一切代价大力补仓上海”?

和大名城一样,金地在上海市场也面临类似的“土储困境”。2020年之前,金地上一次在上海扩储还得追溯到2018年12月,货值承压让金地需要尽快补仓。这一补仓的效果显而易见,青浦项目目前已进入蓄客期,即将开盘。

有别于大名城的节奏,保利的冲刺主要集中在下半年。下半年,其斥资96.16亿元接连斩获崇明、浦东、奉贤、静安区共计4幅地块。

4

溢价率最高

“招挂复合”细则的调整,让更多房企有机会参与挂牌竞价环节,多块优质宅地的出让更是引发房企多轮激战。

全年92幅涉宅地块平均溢价率11.86%,底价成交的共41幅。65幅纯宅地平均溢价率14.4%,底价成交的只有22幅。其中溢价率前三名地块均出自土地供应大区浦东。

全年上海土拍溢价率之王当属浦东新区新场镇古镇东单元(PDXC-02)09A-03地块。9月1日,上海土拍市场迎来月度第一场宅地出让,该地块最大的亮点在于距离新场古镇直线距离仅为1.3公里,最终名不见经传的同润击败雅居乐和保利置业等,以14.18亿元竞得该地块,成交楼板价29100元/平方米,溢价率60.8%。

万达拿下的临港地块紧随其后,位列第二。

6月11日,万达以总价12.39亿元拿下临港一地块,溢价率53.13%,楼面价17637元/平方米,这也是上半年上海土拍宅地中溢价率最高的一块。13天后,万达继续补仓,以8.1亿元竞得临港重装备产业区一宗商住用地。

华发也在闵行颛桥地块付出了不小的代价。8月11日,颛桥地块起拍中,面对融创联合体的激进报价,华发跟到了最后,经过162轮厮杀,力压融创联合体,以总价64.35亿元总价竞得地块,溢价率46.4%。40558元/平方米的成交楼面价也刷新了闵行颛桥板块的纪录。

5

拿地金额最多

虽然大名城以6幅地位居数量榜第一,但由于地块多为郊区,因此其拿地金额仅以53.725亿元位居第九。

310.5亿元的香港置地依然稳坐拿地金额桂冠,这一体量近乎为第二名金地的两倍。数据显示,为了4块宅地,金地累计付出了156.29亿元的代价。

紧随金地之后的是拿出104.42亿元摘地的招商蛇口,其2020年在上海除了44亿血拼北外滩围标地块,还斥资43亿元拿下了青浦徐泾一宅地,并联手融信、保利以52.129亿元夺得“中兴路二号”。

此外,华发2020年在上海市场拿地金额也超过100亿元。除了豪掷64.35亿元将闵行颛桥一宅地收入囊中,其还联合仁恒竞得浦东一宅地和静安“四行仓库”旁一商住用地。

融信、万科、保利分别位居拿地金额第五-七位。

融信2020年在上海的拿地金额达88.698亿元;万科则斥资85.39亿元拿下宝山4宗城中村改造用地;保利发展全年也拿下4宗地,节奏贯穿全年,总价73.2亿元;金隅虽然年内只斩获杨浦浦江社区1宗地块,但凭借69.2亿元的总价依然跻身金额榜第八位;排在第九的是大名城,十强中的最后一个席位留给了华侨城。

7月21日,最终华侨城以50.01亿元摘得浦东唐镇一地块,成交楼面价4.42万元/平方米,溢价率19.07%。该地块创下了4年来上海浦东新区住宅用地成交楼面价的新高纪录。

50亿高价夺地的背后是华侨城在上海的及时补仓,其上一次在上海拿地还得追溯到四年前。2016年1月,华侨城联合华润以69.32亿元获取苏河湾中央公园地块,此后在上海便再也没有拿地动作。上海土储近荒,让华侨城不得不出手。

6

参与积极性最高

12月15日,金茂发布了拿地海报,庆祝其摘得崇明区长兴岛凤凰镇CX-01单元32-01、33-01地块,浓烈的红底色上写着“传奇金茂,再展新图”,喜悦之情呼之欲出。

当天,崇明区长兴岛凤凰镇出让,金茂力压大华、碧桂园,以13.55亿元将其收入囊中,溢价率28.1%,成交楼板价16618元/平方米。

这是金茂2020年在上海公开市场收获的第一宗宅地,也是其契而不舍多次参与土拍后的最终回响。

据不完全统计,金茂2020年共11次进入到竞价阶段,陪跑10次后终于12月15日竞得崇明宅地,这也是金茂自大宁金茂府项目之后首次在上海单独拿地。

虽然多次参拍,但金茂并未表现出孤注一掷的勇猛,市场认为其在竞拍方面有所保留或是为了将实力留至金茂府前面的地块,但上述地块2020年并未挂牌,扩储指标驱使金茂2020年必须有所斩获。

和金茂一样积极的还有融创,其6月到9月多次出击未果,最终于10月和上海城建置业联合竞得杨浦区定海社区D1-5地块。世茂也6次参与竞价,但最终未有收获。同样参与6宗宅地竞价的还有新城,比世茂幸运,新城最终获得了闵行浦江地块。

这些积极的身影还有很多……

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